地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)15篇

　　時(shí)光如箭，轉(zhuǎn)眼一劃而過(guò)，一段時(shí)間的工作已經(jīng)結(jié)束了，我們的工作又將迎來(lái)新的任務(wù)和目標(biāo)，這時(shí)候，最關(guān)鍵的策劃書(shū)怎么能落下！策劃書(shū)要寫(xiě)哪些內(nèi)容呢？下面是小編整理的地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)1

　　一、市場(chǎng)調(diào)研

　　1、本次市場(chǎng)調(diào)研的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

　　2、市場(chǎng)分析

　　（1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

　�。�2）區(qū)域市場(chǎng)成本分析（銷售價(jià)格、成交情況）

　　3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

　　4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析

　　5、消費(fèi)者分析：

　�。�1）購(gòu)買者地域分布

　　（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)

　�。�3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）

　�。�4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性

　�。�5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）

　�。�6）購(gòu)買頻度

　　6、結(jié)論

　　二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研

　　1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)

　　2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)

　　3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）

　　4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

　　5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）

　　6、公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）

　　7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

　　三、項(xiàng)目投資分析

　　1、投資環(huán)境分析

　�。�1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）

　�。�2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

　　（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

　　2、土地建筑功能選擇

　　3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

　　4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）

　　5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤(rùn)

　　6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算

　　7、同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析

　　四、營(yíng)銷策劃

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)調(diào)查

　　1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

　　2、建筑規(guī)模與風(fēng)格

　　3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

　　4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）

　　5、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

　　6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

　　7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）

　　8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

　�。ǘ�）目標(biāo)客戶分析

　　1、經(jīng)濟(jì)背景

　　（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力

　�。�2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）

　�。�3）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

　　2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式

　�。ㄈ�）價(jià)格定位

　　1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）

　　2、成交價(jià)格

　　3、租金價(jià)格

　　4、價(jià)格策略

　�。ㄋ模┤胧袝r(shí)機(jī)、銷售周期

　　1、預(yù)售推廣、排號(hào)登記

　　2、開(kāi)盤(pán)設(shè)計(jì)

　　3、銷售周期

　　4、銷售比例

　　（五）廣告策略

　　1、廣告的階段性劃分

　　2、階段性的廣告主題

　　3、階段性的.廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

　　4、廣告效果監(jiān)控

　�。�六）媒介策略

　　1、媒介選擇

　　2、軟性新聞主題

　　3、媒介組合

　　4、投放頻率

　　5、費(fèi)用估算

　　（七）推廣費(fèi)用

　　1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）

　　2、印刷品（銷售文件、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等）

　　3、媒介投放

　　4、其他費(fèi)用等

　　五、概念設(shè)計(jì)

　　1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

　　2、小區(qū)容積率的敏感性分析

　　3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

　　4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）

　　5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

　　6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

　　7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系

　　8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分

　　9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

　　10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

　　11、小區(qū)文化提煉

　　六、識(shí)別系統(tǒng)

　　（一）核心部分

　　名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體

　�。ǘ�）運(yùn)用部分

　　1、現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌

　　2、營(yíng)銷中心：形象墻、門楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌

　　3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部

　　4、功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警

　　19、消防通道、監(jiān)控室

　　七、公共關(guān)系

　　1、公共關(guān)系目的與意義

　　2、公共關(guān)系方式、內(nèi)容

　　3、公共關(guān)系策劃與推廣

　　八、售后服務(wù)

　　1、售后服務(wù)

　　2、物業(yè)服務(wù)

　　3、招商租賃

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)2

　　這次由廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽開(kāi)拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，秉承公平公正公開(kāi)的原則，圍繞“打造新時(shí)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學(xué)生更加開(kāi)闊的創(chuàng)新空間與展示平臺(tái)。

　　本大賽涉及多個(gè)專業(yè)，參賽的同學(xué)不僅能參與到實(shí)際的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃以及樓盤(pán)推廣的活動(dòng)中，進(jìn)入十強(qiáng)者更能獲得專業(yè)培訓(xùn)與樓盤(pán)實(shí)地考察的機(jī)會(huì)，豐富專業(yè)知識(shí)，提升自身能力。同時(shí)，為鼓勵(lì)大家積極參與，大賽還設(shè)有豐厚的獎(jiǎng)金哦！

　　（一）報(bào)名：

　　1、時(shí)間：10月21號(hào)-10月27號(hào)

　　2、參賽方式：以團(tuán)隊(duì)方式自由組隊(duì)參賽，每支隊(duì)伍為4-5人。（即日?qǐng)?bào)名即日參賽）

　　3、報(bào)名方式：

　�。�1）網(wǎng)絡(luò)報(bào)名：

　�、� 登陸資環(huán)學(xué)院網(wǎng)站“bbs.kt250.com”，下載報(bào)名表，按要求填寫(xiě)完畢，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：zhfdcyxds@126.com

　�、� 截止時(shí)間：10月27號(hào)20:00

　　（2）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：

　�、� 至報(bào)名點(diǎn)填寫(xiě)報(bào)名表，并上交工作人員

　�、� 時(shí)間：10月24號(hào)-25號(hào)

　�、� 地點(diǎn)：各大飯?zhí)瞄T口

　　（二）初賽

　　1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意，翱翔天際

　　2、比賽形式：

　　圍繞主題，對(duì)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解讀，可涉及法律法規(guī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，房產(chǎn)設(shè)計(jì)理念、對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)看法等相關(guān)方面，諷刺時(shí)弊，銳意創(chuàng)新，并通過(guò)繪畫(huà)(附上100左右說(shuō)明寓意)、視頻、音頻、文稿等任意形式加以說(shuō)明，在指定時(shí)間內(nèi)發(fā)送至以下郵箱：

　　作品若為手工制作(如手工模型，圖畫(huà)等），便拍3-5張照片，并對(duì)照片進(jìn)行說(shuō)明。

　　3、要求：

　　（1）作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴(yán)禁抄襲

　�。�2）參賽隊(duì)伍建一個(gè)新浪隊(duì)伍比賽微博（可用原私人微博），并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”+“隊(duì)伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽銷房隊(duì)”。比賽期間及時(shí)上傳作品，作品上傳后要通過(guò)@的方式告知主辦方（大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”），主辦方會(huì)現(xiàn)場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證，更新動(dòng)態(tài)。

　　4、作品提交時(shí)間：報(bào)名即日起至10月31日20:00

　　5、評(píng)分規(guī)則：

　　（1）由本校專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士根據(jù)要求分別對(duì)參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評(píng)，滿分100分，此部分成績(jī)分別占總成績(jī)35%，35%

　　（2）選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進(jìn)行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名（不含20名）之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績(jī)30%

　�。�3）投票時(shí)間為：11月1日-11月3日00:00

　�。�4）最終成績(jī)將通過(guò)本大賽官方微博公平公開(kāi)公證地展示，總分在前十名的隊(duì)伍將進(jìn)入復(fù)賽。如果初賽的總成績(jī)相同，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的評(píng)分結(jié)果作為依據(jù)，分?jǐn)?shù)高者進(jìn)入復(fù)賽。若得分還是相同，則以專業(yè)老師評(píng)分作為依據(jù)。若還是相同，則以網(wǎng)絡(luò)投票為準(zhǔn)。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì)為準(zhǔn)。

　　（三）復(fù)賽

　　1、主題：策劃最好的地產(chǎn)

　　2、比賽形式：

　�。�1） 進(jìn)入大賽前十強(qiáng)的隊(duì)伍將進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，并組織進(jìn)行樓盤(pán)實(shí)地考察。

　�。�2） 參賽隊(duì)伍對(duì)實(shí)地考察中a、b、c這三個(gè)區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完成一份策劃書(shū)，并于指定時(shí)間提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@126.com，

　　并于同一時(shí)間用長(zhǎng)微博工具上傳至隊(duì)伍微博。

　　（3） 參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，于指定時(shí)間內(nèi)上傳至隊(duì)伍微博。

　　3、要求：

　�。�1）策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字?jǐn)?shù)在3000字以上。

　�。�2）隊(duì)伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容健康，積極向上。時(shí)長(zhǎng)3-5分鐘。

　　4、（1）作品提交時(shí)間：11月13號(hào)20：00前

　　（2）隊(duì)伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號(hào)12:00前。

　　注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改。

　　5、評(píng)分規(guī)則：

　�。�1）選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”。

　　參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準(zhǔn)，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎(jiǎng)”�？蔁o(wú)限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：11月16號(hào)00:00，超過(guò)此時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)無(wú)效。

　�。�2）由本學(xué)院專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士對(duì)十強(qiáng)作品進(jìn)行專業(yè)點(diǎn)評(píng)，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強(qiáng)進(jìn)入決賽。老師對(duì)選手的'點(diǎn)評(píng)會(huì)在微博評(píng)論處上顯示出來(lái)。

　�。�3）五強(qiáng)產(chǎn)生過(guò)程及其名單將通過(guò)本大賽微博進(jìn)行公示。

　　（4）作品形式：word文檔�？捎胮pt、建筑模型（泡沫）、3d圖、平面設(shè)計(jì)等（不限）形式加以說(shuō)明。

　　（四）決賽

　　1、主題：營(yíng)銷達(dá)人就是你

　　2、比賽形式：

　�。�1）決賽隊(duì)伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的營(yíng)銷方案，包括：分析a、b、 c地塊的聯(lián)系，設(shè)計(jì)理念，營(yíng)銷手段等。于指定時(shí)間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@126.com

　�。�2）決賽當(dāng)晚：

　　① presentation環(huán)節(jié)：隊(duì)伍營(yíng)銷方案展示，時(shí)長(zhǎng)15分鐘。

　�、� 答辯環(huán)節(jié)：由大賽評(píng)委針對(duì)隊(duì)伍的營(yíng)銷方案提出問(wèn)題，選手做答，時(shí)長(zhǎng)5分鐘。

　　3、評(píng)分規(guī)則：

　�。�1）各評(píng)委根據(jù)隊(duì)伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對(duì)決賽隊(duì)伍進(jìn)行打分

　　（2）取平均分作為隊(duì)伍最終分?jǐn)?shù)，分?jǐn)?shù)排名前三的隊(duì)伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎(jiǎng)。

　　（五）大賽獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置

　　1、獎(jiǎng)項(xiàng)：冠、亞、季軍各一名，優(yōu)勝獎(jiǎng)兩名最高人氣獎(jiǎng)一名。

　　3、獎(jiǎng)金（待定）：冠軍500元

　　亞軍300元

　　季軍200元

　　優(yōu)勝獎(jiǎng)各100元

　　最佳人氣獎(jiǎng)100元

　　（六）大賽主辦方：

　　廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院

　　（七）大賽合作單位：

　　佛山市團(tuán)東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　云東海麗日天鵝湖

　　（八）其他

　　1、大賽交流q群：

　　2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽

　　3、若有參賽人員對(duì)評(píng)分有異議，可以找仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁委員會(huì)由：專業(yè)老師，學(xué)院黨書(shū)記，學(xué)院輔導(dǎo)員，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，學(xué)生代表共五人組成。

　　4、大賽組委會(huì)將通過(guò)大賽q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)3

　　房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

　　xx年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開(kāi)發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，XX年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開(kāi)發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：

　　精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

　　1)樓盤(pán)客群細(xì)分;

　　2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái);

　　3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);

　　4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;

　　5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。

　　房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：

　　1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;

　　2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信、郵件平臺(tái))

　　3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

　　商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

　　1)商圈分析;

　　2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

　　3)招商方案與執(zhí)行;

　　4)集客策略。

　　中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：

　　1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

　　2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;

　　3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

　　4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。

　　優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的'解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新?tīng)I(yíng)銷模式。

　　全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。

　　既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開(kāi)發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。

　　上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)，已經(jīng)很完善的寫(xiě)出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)4

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)與一般商品的異質(zhì)性，如資金投入巨大，生產(chǎn)周期短，價(jià)值和貨幣功能升值，有能力銷售半成品，基本無(wú)法提高質(zhì)量，入門價(jià)格低，開(kāi)放程度更高，競(jìng)爭(zhēng)激烈等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也非�；鸨�，策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，創(chuàng)新主要是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品價(jià)值提升、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行。圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為和生活方式，刺激潛在的消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有的顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造新的產(chǎn)品上(如在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的獨(dú)特性)；提供服務(wù)模式(如管家式物業(yè)服務(wù))；倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品味等。);創(chuàng)造一種文化等等。

　　一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)更注重品牌的培育和利用。因此，要注重品牌的持續(xù)強(qiáng)化，輸出品牌的核心價(jià)值，在統(tǒng)一品牌下進(jìn)行子品牌戰(zhàn)略；同時(shí)要提升廣告意識(shí)，整合推廣手段，利用一切可利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品理念。另一方面，消費(fèi)市場(chǎng)變得更加理性和個(gè)性化。近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，負(fù)擔(dān)能力心理占主導(dǎo)地位；長(zhǎng)期廣告沉浸后，消費(fèi)者的偶然性和沖動(dòng)性購(gòu)買減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng)；不同類型的消費(fèi)者逐漸建立起自己對(duì)房地產(chǎn)選擇的標(biāo)準(zhǔn)和偏好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)越來(lái)越多“個(gè)性化”，會(huì)考慮自己的心理需求，尋找更適合自己的房產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，規(guī)�；�、集約化的房地產(chǎn)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)；不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)越來(lái)越明顯，以滿足不同類型的'消費(fèi)群體；“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，開(kāi)發(fā)商更注重產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，更注重房地產(chǎn)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)手段將是全方位的、多樣化的。例如，一些大型建筑具有綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型公寓必須以其個(gè)性化和特色化的需求在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，我們會(huì)進(jìn)一步追求境界(比如歷史、人文、文化等。);追求近距離(比如靠近商業(yè)區(qū)、高效率、車站等。);追求清潔(燈光、綠化、天然氣設(shè)備等。);追求寧?kù)o(低密度、生態(tài)景觀平臺(tái)等。)不僅增加了對(duì)配套設(shè)施的需求，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌也有很高的要求；不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)的要求，對(duì)社區(qū)居民的居住群體和社會(huì)容積率也有相應(yīng)的要求；不僅需要房地產(chǎn)的品牌，還可能涉及設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步激烈的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身房地產(chǎn)的附加值，穩(wěn)定價(jià)格，吸引客戶？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的理性購(gòu)買需求，進(jìn)一步深化自己房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，讓目標(biāo)消費(fèi)群體產(chǎn)生“物有所值。的感覺(jué)？如何才能繼續(xù)打造自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的包圍圈，繼續(xù)在市場(chǎng)上掀起新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人擁有住房的時(shí)代。新趨勢(shì)？這些都迫使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃。

　　二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

　　第一，規(guī)劃第一。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，從思維上來(lái)說(shuō)，規(guī)劃應(yīng)該是第一位的，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、項(xiàng)目管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)業(yè)銷售、廣告、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌建設(shè)、效益提升等。，所有這些都需要系統(tǒng)的規(guī)劃。策劃是以相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)的，可以是第一手資料或者比如包括政府統(tǒng)計(jì)、銀行統(tǒng)計(jì)、統(tǒng)計(jì)局、商務(wù)局、房管局、國(guó)土資源局、稅務(wù)局等的統(tǒng)計(jì)年鑒。，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力和消費(fèi)趨勢(shì)等。針對(duì)不同的環(huán)節(jié)，有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)查，比如關(guān)注消費(fèi)者的生活方式，所在區(qū)域的房地產(chǎn)情況，推廣策略等等。第二，創(chuàng)新是為了贏。在整個(gè)規(guī)劃過(guò)程中，要進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形式、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等。，如在支付方式上與金融有效結(jié)合；在定價(jià)上，有效利用消費(fèi)者心理；在宣傳定位上，利用消費(fèi)者的好奇和虛偽。比如重視孩子的教育，和名人做鄰居，零首付，組合銷售，促銷中的家庭樂(lè)趣禮品組合:老公送健身禮券，老婆送美容禮券，孩子在少年宮上一門課，老人全面體檢。同時(shí)要把握全過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)流程、每一個(gè)細(xì)節(jié)都很重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)推廣等。

　　第三是塑造差異。差異化可以創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)該在不同的層面上創(chuàng)造差異，如建筑風(fēng)格、立面、風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、光系統(tǒng)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等。在塑造差異的過(guò)程中，要權(quán)衡價(jià)值提升、引人注目、新穎、成本等方面，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是以利潤(rùn)為導(dǎo)向的。

　　第四是整合營(yíng)銷。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或管理中體現(xiàn)人性化意識(shí)，注重企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品材料、營(yíng)銷方式等。；另一方面，他們要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)價(jià)、價(jià)格策略、支付方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)創(chuàng)造、物業(yè)管理承諾等方面進(jìn)行組合整合。比如組合家電、組合廚房的推出；社區(qū)綜合設(shè)施，內(nèi)外資源整合，等等。在傳播方面，從炒到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車身，廣播戶外廣告等。，在生活方式和品味上創(chuàng)造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)模式和房地產(chǎn)的實(shí)際情況，找到相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，善于培育房地產(chǎn)的子品牌。當(dāng)然，房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)不能僅僅靠品牌概念的輸出來(lái)實(shí)現(xiàn)，真正的產(chǎn)品和價(jià)格才是銷售力實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。所以要輸出多元化的產(chǎn)品信息，增強(qiáng)房產(chǎn)的價(jià)值感，打動(dòng)更理性的消費(fèi)者，給產(chǎn)品注入一些新元素，給產(chǎn)品一個(gè)更清新的形象，才能讓品牌保持新鮮感。

　　總之，未來(lái)的小區(qū)會(huì)更加注重產(chǎn)品本身:如果花園設(shè)計(jì)好，休閑活動(dòng)空間大；區(qū)間合理，利用率高，采光和空氣流通好；建筑間距大，空間開(kāi)闊，視野開(kāi)闊；完善的社區(qū)設(shè)施，良好的物業(yè)管理，最好是封閉式管理；交通便利，購(gòu)物方便，使房子成為一個(gè)有文化氛圍和創(chuàng)意的房子。在營(yíng)銷傳播中:把握目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，瞄準(zhǔn)人心，把注意力放在銷售策略和廣告策略上，促使他們購(gòu)買。同時(shí)，根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的特點(diǎn)和產(chǎn)品的特點(diǎn)，廣告投入更加有針對(duì)性和直接性。一方面結(jié)合軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中進(jìn)行創(chuàng)新；另一方面，它有效地掌握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注他們的消費(fèi)模式，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)的溝通和推廣活動(dòng)。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)5

　　我把全程綜合策劃案分為四個(gè)階段：既資源整合階段、價(jià)值提升階段、推廣發(fā)布階段和預(yù)算費(fèi)用的提出。

　　一、資源整合階段

　　所謂資源整合，就是策劃公司接手項(xiàng)目后，采取各種手段，進(jìn)行大量的調(diào)研，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。充分發(fā)掘項(xiàng)目的各種顯性資源和隱性資源。后對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。資源整合階段主要分為以下幾個(gè)程序

　　[1]、項(xiàng)目SWOT分析

　　項(xiàng)目SWOT分析包括優(yōu)勢(shì)分析、劣勢(shì)分析、機(jī)遇分析和威脅分析。

　　在一個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)始之前，策劃公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素等各方面的因素進(jìn)行全方位的調(diào)研。各種因素在同一個(gè)項(xiàng)目中可能表現(xiàn)為優(yōu)勢(shì)，也可能表現(xiàn)為劣勢(shì)；可能會(huì)成為機(jī)遇，也可能成為威脅。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢(shì)同樣可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，威脅可轉(zhuǎn)化為機(jī)遇。如當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商們集中在CBD地區(qū)開(kāi)發(fā)一些高容積率，低綠化率的項(xiàng)目時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商卻針對(duì)有車一族轉(zhuǎn)而到郊區(qū)開(kāi)發(fā)低容積率，高綠化率的項(xiàng)目。盡管地理位置并非處于CBD地區(qū)，處于劣勢(shì)。但誰(shuí)又能證明有錢人不想遠(yuǎn)離CBD地區(qū)的喧囂而回歸大自然呢？

　　[2]、消費(fèi)者定位

　　有著不同能力的購(gòu)房者有著不同的購(gòu)房需求，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前經(jīng)過(guò)SWOT分析然后對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位至關(guān)重要。先有市場(chǎng)后有產(chǎn)品是市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的精髓。成功的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基于準(zhǔn)確的消費(fèi)者定位。

　　[3]、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議

　　在項(xiàng)目SOWT分析及消費(fèi)者定位完成的情況下，策劃公司此時(shí)應(yīng)針對(duì)具體的情況對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實(shí)施。以達(dá)到項(xiàng)目與整個(gè)營(yíng)銷策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。這一程序相當(dāng)于在固有項(xiàng)目資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行資源的衍生與創(chuàng)造。

　　二、價(jià)值提升階段

　　如果把一個(gè)項(xiàng)目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價(jià)值提升階段則應(yīng)該屬于軟件的編寫(xiě)。價(jià)值提升階段分為項(xiàng)目理念的定位、文案的創(chuàng)作和廣告的制作幾個(gè)部分。

　　[1]、理念的定位

　　開(kāi)發(fā)商和建筑公司賦予項(xiàng)目的實(shí)體，而策劃公司則賦予項(xiàng)目活的靈魂。理念定位的過(guò)程就是塑造靈魂的過(guò)程。策劃公司在給項(xiàng)目進(jìn)行理念定位的過(guò)程中一定要遵守創(chuàng)新的原則。只有創(chuàng)新，才會(huì)給項(xiàng)目的靈魂中注入個(gè)性；只有創(chuàng)新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰(zhàn)中牢牢抓住購(gòu)房者的目光，從而達(dá)到理想的銷售效果。但應(yīng)當(dāng)注意的是，理念的創(chuàng)新必須建立在與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境及人文環(huán)境相適應(yīng)的基礎(chǔ)之上。這就要求策劃公司對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)、文化有相當(dāng)深刻的了解和體會(huì)。項(xiàng)目的理念定位落伍固然不好，但如果過(guò)于超前亦會(huì)造成“過(guò)猶不及”的效果。同時(shí)，理念的定位也要受到項(xiàng)目的具體情況及消費(fèi)者定位的制約。

　　[2]、項(xiàng)目文案的創(chuàng)作

　　在深刻理解和把握項(xiàng)目理念定位的基礎(chǔ)上，文案撰稿人應(yīng)更多的站在消費(fèi)者的立場(chǎng)，去體會(huì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理。只有這樣寫(xiě)出的作品才能打動(dòng)購(gòu)房者的心。對(duì)銷售產(chǎn)生積極的作用。同理念的定位一樣文案的寫(xiě)作也應(yīng)在了解本地經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展水平的基礎(chǔ)上立意創(chuàng)新。盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經(jīng)獲得成功的案例，只會(huì)造成落入俗套，失去潛在消費(fèi)者的惡果。

　　[3]、廣告的制作

　　廣告按媒體可分為：電視廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、公交廣告等等。

　　按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。

　　各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點(diǎn)。廣告制作人員不但要有項(xiàng)目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力，還應(yīng)該對(duì)各種廣告形式的優(yōu)缺點(diǎn)有著深刻的了解。再要求把握主題，立意創(chuàng)新，從而創(chuàng)作出與策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而又能吸引購(gòu)房者目光的成功的廣告作品。

　　三、推廣發(fā)布階段

　　推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展與促銷活動(dòng)的宣傳與開(kāi)展三個(gè)部分。

　　[1]、廣告的發(fā)布

　　廣告的發(fā)布既針對(duì)不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達(dá)有關(guān)于該項(xiàng)目的背景信息及銷售信息。不同的目標(biāo)受眾有著不同的生活習(xí)性，對(duì)不同媒體的關(guān)注程度有著很大的區(qū)別。如青少年喜歡看《少男少女》一類的雜志，而商人則經(jīng)常性的閱讀《經(jīng)理人》這樣的刊物。針對(duì)不同的目標(biāo)消費(fèi)者，如何作到信息傳達(dá)的有效性，也需要策劃公司進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研與科學(xué)的思考。最后選擇最為有效的媒體進(jìn)行廣告的發(fā)布。

　　[2]、公關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展

　　公關(guān)活動(dòng)泛指策劃公司為給項(xiàng)目樓盤(pán)造勢(shì)而策劃舉辦的一系列能夠?qū)Ρ镜厣鐣?huì)產(chǎn)生大的影響力的活動(dòng)。比較普遍的形式聘請(qǐng)專家針對(duì)樓盤(pán)開(kāi)展座談會(huì)、舉辦大型的連誼會(huì)或請(qǐng)著名歌星、影星開(kāi)主題演唱會(huì)。由于公關(guān)活動(dòng)對(duì)樓盤(pán)銷售的影響效果明顯，目前大部分有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)接受了這種特殊的促銷方式。

　　[3]、促銷活動(dòng)的宣傳與開(kāi)展

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，廣告活動(dòng)與公關(guān)活動(dòng)等一切出于銷售目的而舉辦的活動(dòng)都應(yīng)歸于促銷活動(dòng)的范疇。但由于廣告活動(dòng)與公關(guān)活動(dòng)的策劃程序過(guò)于復(fù)雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來(lái)。這里所說(shuō)的促銷指的.是狹義的促銷。

　　為了增加對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的吸引力，策劃公司為開(kāi)發(fā)商策劃一系列的促銷活動(dòng)。從性質(zhì)上可分為兩類，既價(jià)格促銷和服務(wù)促銷。

　　四、預(yù)算費(fèi)用的提出

　　預(yù)算費(fèi)用的提出相對(duì)于策劃公司來(lái)說(shuō)既是對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，也是對(duì)自己負(fù)責(zé)。開(kāi)發(fā)商對(duì)自己資金的投入非常的關(guān)注。如果策劃公司對(duì)預(yù)算費(fèi)用提出過(guò)高，一方面開(kāi)發(fā)商不會(huì)答應(yīng)，另一方面也會(huì)對(duì)策劃公司的信譽(yù)造成嚴(yán)重的損害，失去客戶。如果預(yù)算費(fèi)用提出的過(guò)低，策劃公司不會(huì)從開(kāi)發(fā)商那里獲得任何的補(bǔ)償，自己的經(jīng)濟(jì)利益會(huì)受到損害。因此，不論哪一種情況發(fā)生，都會(huì)對(duì)策劃公司的生存造成威脅。精確的預(yù)算費(fèi)用的提出，關(guān)系到策劃公司的前途和未來(lái)。

　　略談中期介入型營(yíng)銷策劃案和單純營(yíng)銷策劃案

　　在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃都已經(jīng)定稿，策劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資源進(jìn)行整合和包裝，進(jìn)而進(jìn)行一系列的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。在這種情況下，策劃公司應(yīng)在詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查和分析后，集中精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行理念的定位和項(xiàng)目的推廣上面。

　　二次營(yíng)銷策劃案

　　在某種程度上，策劃公司接收二次營(yíng)銷策劃案存在很大的危險(xiǎn)性。對(duì)待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因?yàn)榻?jīng)過(guò)第一次營(yíng)銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳。再次包裝會(huì)在購(gòu)房者心目中產(chǎn)生“有意炒做”的印象。無(wú)形中給第二次營(yíng)銷策劃帶來(lái)巨大的障礙。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對(duì)項(xiàng)目樓盤(pán)的現(xiàn)有資源進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和整合，還要對(duì)先前項(xiàng)目失敗的原因進(jìn)行詳細(xì)科學(xué)的分析。制定如何才能避免讓目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生“有意炒做”印象的方案。二次營(yíng)銷策劃案一旦成功，會(huì)在策劃公司的客戶群中產(chǎn)生極好的宣傳效果，增加業(yè)務(wù)量，有利于策劃公司的發(fā)展。而一旦失敗，也會(huì)失去很大一部分潛在的客戶群。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)6

　　為樹(shù)立企業(yè)良好的品牌形象，積累并收集客戶資源，吸引人氣傳達(dá)項(xiàng)目的賣點(diǎn)信息，實(shí)現(xiàn)快速銷售，于是乎大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要舉行各類形式的房地產(chǎn)推介活動(dòng)(開(kāi)盤(pán)促銷，展銷會(huì))。那么房產(chǎn)商們策劃活動(dòng)的方法有哪些形式呢?分別的優(yōu)缺點(diǎn)又是什么呢?

　　1、邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會(huì)：這是很常見(jiàn)的形式，“簡(jiǎn)單暴力”，利用明星強(qiáng)大的粉絲團(tuán)體和超高的人氣，來(lái)獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達(dá)到很好很強(qiáng)大的宣傳效果與成交量。但它可能會(huì)存在資金花費(fèi)相對(duì)過(guò)高，時(shí)間限制性較大，極度依賴明星的檔期時(shí)間來(lái)舉行活動(dòng)。

　　2、舉行各類現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)：如舞獅，小品，相聲，歌舞等各類娛樂(lè)節(jié)目。以喜慶，歡樂(lè)的`形式來(lái)達(dá)到宣傳目的。此種方法較大眾化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的創(chuàng)新性，宣傳效果不明顯。

　　3、舉辦相關(guān)性的展會(huì)：在房產(chǎn)推介活動(dòng)的同時(shí)舉行各種家具展，車展等，這種方法相關(guān)性大，買房買車買家具一條龍，為購(gòu)房者省時(shí)省力。但是這種方式的宣傳效果與一般直接介紹樓盤(pán)的形式有什么區(qū)別呢?

　　4、利用時(shí)裝走秀等方式的“美女營(yíng)銷”：此種方式能很好的吸引眼球，時(shí)尚大氣，潮流，宣傳效果也較好。此種方式的缺點(diǎn)就是宣傳效果不明顯，參與人群有一定的局限性，畢竟時(shí)尚往往掌握在少數(shù)人手中。

　　5、利用節(jié)日做文章：比如“濃情圣誕嘉年華”通過(guò)節(jié)日來(lái)策劃活動(dòng)很溫情地的達(dá)到宣傳效果，充滿節(jié)日氣氛。同時(shí)它的和第一種類似，受時(shí)間的限制性較大，畢竟值得利用的節(jié)日一年就那么幾次。參加人員也相對(duì)較少，過(guò)節(jié)大家都忙著其他的活動(dòng)呢。

　　6、舉辦各種比賽：籃球賽，足球賽，輪滑賽，書(shū)畫(huà)賽，攝影賽，攀巖賽等比賽，在競(jìng)技的過(guò)程中體現(xiàn)豐富的社區(qū)活動(dòng)，此種方法極具體驗(yàn)性，參與性高，資金花費(fèi)相對(duì)較低，缺點(diǎn)就是宣傳效果不夠明顯，媒體曝光度不夠。

　　7、酒會(huì)，派對(duì)，焰火晚會(huì)等形式：以輕松，不拘謹(jǐn)?shù)暮椭C氣氛達(dá)到宣傳效果，針對(duì)性強(qiáng)，易完成交易由于此種方法的策劃導(dǎo)致參加人數(shù)有限。也由于針對(duì)性強(qiáng)所以覆蓋面稍低。

　　8、對(duì)于展會(huì)還有很多商家流行的恐龍展此種方法之所以很多房地產(chǎn)商家運(yùn)用，因?yàn)樗�有較多的優(yōu)點(diǎn)。它兼具游樂(lè)場(chǎng)，動(dòng)物園，博物館等性質(zhì)，具有很高地科普性，知識(shí)性，趣味性;目標(biāo)群體范圍大，可攜帶小孩邊看房邊游樂(lè);影響范圍廣，互動(dòng)性也較強(qiáng)，可以拍照，乘坐恐龍坐騎，恐龍蛋等;時(shí)間不局限于節(jié)日，可隨房地產(chǎn)廠商自由選定;活動(dòng)舉行周期較長(zhǎng)，商家可按整個(gè)房產(chǎn)情況決定周期長(zhǎng)短，宣傳效果顯著;維護(hù)簡(jiǎn)單，可操作性高，只需恐龍展商家(如自貢龍晨時(shí)代藝術(shù)文化有限公司)進(jìn)行短期的安裝，拆除工作�？傊�，它是一種潮流性趨勢(shì)性活動(dòng)，更何況20xx年是龍年呢。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)7

　　一、營(yíng)銷策劃書(shū)編制的原則

　　為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：

　　（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書(shū)。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策。

　�。ǘ�） 簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。

　　（三可cao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。

　�。ㄋ模﹦�(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內(nèi)容。

　　二、營(yíng)銷策劃書(shū)的基本內(nèi)容

　　策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看，其中有些要素是相同的。

　　因此，我們可以等同探討營(yíng)銷策劃書(shū)的一些基本內(nèi)容及編制格式，

　　封面：

　　策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。

　　策劃書(shū)正文部分主要包括：

　�。ㄒ唬┎邉澞康�

　　要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。

　　企業(yè)營(yíng)銷上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：

　　初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。

　　某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。

　　企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

　　發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。

　　發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。

　　一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)文案中，對(duì)策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

　�。ǘ�）、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況

　　對(duì)同類樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤(pán)銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：

　　1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；

　　區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析；

　　樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；

　　市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

　　目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤(pán)的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。

　　2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。

　　主要是對(duì)影響樓盤(pán)銷售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。

　　（三）市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。

　　所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

　　1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

　　項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；

　　項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣；

　　樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng)；

　　目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；

　　促銷方式不佳，客戶不了解樓盤(pán)；

　　廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；

　　銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；

　　售后服務(wù)缺乏保證，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。

　　2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　�。ㄋ模�營(yíng)銷目標(biāo)

　　營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為XX天。

　�。ㄎ澹�營(yíng)銷戰(zhàn)略

　　1、營(yíng)銷宗旨

　　一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

　　以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。

　　以樓盤(pán)主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。

　　建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

　　2、競(jìng)爭(zhēng)策略

　　通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達(dá)到最佳效果。

　　1）項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

　　2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤(pán)功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。

　　3）樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。

　　4） 樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤(pán)給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

　　5）價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則；

　　銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；

　　周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷售狀況；

　　樓盤(pán)自身的客觀條件；

　　銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排；

　　發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo)；

　　以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤(pán)價(jià)格為參考，使樓盤(pán)銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤(pán)價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。

　　3、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

　　4、廣告宣傳計(jì)劃。

　�。�1）、原則

　　服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略，樹(shù)立樓盤(pán)形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。

　　強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

　　強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

　　不定期地配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。

　�。�2）、廣告目標(biāo)

　　建立并樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。

　　明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。

　　有力促進(jìn)樓盤(pán)銷售。

　�。�3）、廣告方式

　　全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。

　�。�4）、廣告風(fēng)格

　　自始至終將樓盤(pán)推廣語(yǔ)、LOGO等貫穿樓盤(pán)銷售推廣過(guò)程中；

　　重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；

　　注重積累發(fā)展商及樓盤(pán)品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)；

　　強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。

　�。�5）、賣點(diǎn)整合

　　項(xiàng)目適合炒作的概念。

　　樓盤(pán)所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。

　�。�6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

　　策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告

　　各銷售時(shí)段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。

　　節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。

　　把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。

　　積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤(pán)知名度。

　　5、具體行動(dòng)方案

　　根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。

　　六、策劃方案各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算。這一部分記載的是整體營(yíng)銷方案推進(jìn)過(guò)程中的費(fèi)用投入，包括營(yíng)銷過(guò)程中的總費(fèi)用，階段費(fèi)用、項(xiàng)目費(fèi)用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費(fèi)用預(yù)算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗(yàn)具體分析制定

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略(2)

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。

　　1、房地產(chǎn)定價(jià)方法

　　一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響。從定價(jià)來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：

　　(1) 市場(chǎng)比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。

　　(2) 成本法。以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(3) 收益法。將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　(4) 剩余法。將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用﹑銷售費(fèi)用﹑銷售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格

　　當(dāng)然，無(wú)論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)；而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。

　　2、定價(jià)比例

　　用戶選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的'因素之一，即朝向系數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤(pán)的南、北兩個(gè)方位，如無(wú)景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤(pán)，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤(pán)出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

　　商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50％。

　　3、價(jià)格調(diào)整策略。

　　房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。

　　優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過(guò)贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開(kāi)價(jià)格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣；買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書(shū)房、送儲(chǔ)藏室，購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。再者，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開(kāi)發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 (Place)

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷﹑房地產(chǎn)超市等。

　　企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用（相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%），但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。

　　委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來(lái)推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。

　　網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。20xx年9月，上�！扒嘀�杰”花園推出了全國(guó)第一本電子樓書(shū)，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營(yíng)銷又增加了新的手法�，F(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購(gòu)房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。

　　房地產(chǎn)超市營(yíng)銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開(kāi)始告別傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷理念﹑方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來(lái)了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 (Promotion)

　　房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。通過(guò)這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購(gòu)買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。

　　1﹑廣告

　　廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開(kāi)的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。

　　房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。

　　根據(jù)樓盤(pán)不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。

　　2、營(yíng)業(yè)推廣

　　營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。

　　開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同感。另外開(kāi)發(fā)商還可以舉行開(kāi)盤(pán)或認(rèn)購(gòu)儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。

　　3、人員促銷

　　房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開(kāi)發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動(dòng)。人員促銷的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷動(dòng)向。

　　當(dāng)然，人員促銷方式對(duì)促銷人員的素質(zhì)要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)；及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　促銷人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。

　　4、公共關(guān)系

　　房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動(dòng)包括：爭(zhēng)取對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：

　　制造噱頭和危機(jī)公關(guān)

　　人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭(zhēng)相報(bào)道，享受無(wú)償廣告。這其中也包括危機(jī)公關(guān)。針對(duì)當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問(wèn)題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠(chéng)的態(tài)度重樹(shù)項(xiàng)目良好形象，化不利為有利。

　　建立與各方面的良好關(guān)系

　　開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作，更要注意開(kāi)發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。

　　四﹑結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷四大價(jià)格調(diào)整策略

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) (李峰) 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)與其調(diào)價(jià)策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價(jià)格調(diào)整策略，是優(yōu)秀銷售工作的基礎(chǔ)和前提，調(diào)價(jià)策略來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，而最終服務(wù)于銷售策略。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整策略，是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定價(jià)確定的前提下，在銷售過(guò)程中，采取何種策略，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目及市場(chǎng)的發(fā)展情況，引導(dǎo)價(jià)格發(fā)展走勢(shì)的價(jià)格方案。在不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的各項(xiàng)素質(zhì)差異很大，加之市場(chǎng)狀況不同，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)根據(jù)自己的特點(diǎn)采取不同的價(jià)格調(diào)整策略，以引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的正確發(fā)展。概括來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)價(jià)策略分為以下四種：一、高開(kāi)低走 在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)高，而市場(chǎng)狀況不好，競(jìng)爭(zhēng)又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品質(zhì)，高報(bào)價(jià)樹(shù)立房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭(zhēng)客戶和市場(chǎng)份額的“高開(kāi)低走”的策略。當(dāng)然，如果市場(chǎng)狀況好，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，而且項(xiàng)目自身規(guī)模又不大的情況下，項(xiàng)目完全可以采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營(yíng)造房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，高價(jià)報(bào)盤(pán)，高價(jià)成交，在短期內(nèi)迅速獲得市場(chǎng)認(rèn)同的，與前一種狀況完全相反的“高開(kāi)高走”策略。

　　二、低開(kāi)高走 在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢(shì)不明顯，而市場(chǎng)狀況不好或市場(chǎng)發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場(chǎng)認(rèn)同，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采取低價(jià)入市，根據(jù)銷售工作的開(kāi)展，視具體情況適時(shí)調(diào)價(jià)的“低開(kāi)高走”策略，根據(jù)銷售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。當(dāng)然，如果項(xiàng)目的確綜合素質(zhì)較低，市場(chǎng)認(rèn)同感差，且市場(chǎng)狀況不好競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只能采取低報(bào)價(jià)，低價(jià)成交，以價(jià)格取勝的“低開(kāi)低走”策略。

　　三、平穩(wěn)推進(jìn) 在房地產(chǎn)項(xiàng)目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場(chǎng)狀況很好的情況下，有些項(xiàng)目也采取“平穩(wěn)推進(jìn)”的策略，報(bào)價(jià)符合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)，價(jià)格提升較為平穩(wěn)，給客戶以放心的心理滿足，最終追求較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。

　　四、波浪螺旋 “平穩(wěn)推進(jìn)”的調(diào)價(jià)策略是一種較為理想的調(diào)價(jià)策略，在現(xiàn)實(shí)中很難維系。實(shí)踐證明，很多項(xiàng)目其中的各樓座素質(zhì)因?yàn)槲恢谩⒕坝^、交通等因素的影響而差SS較大，而且市場(chǎng)狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，而市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不很明朗的情況下，多數(shù)項(xiàng)目采取的是“波浪螺旋”的調(diào)價(jià)策略。這種調(diào)價(jià)方式是一種結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)而調(diào)整價(jià)格發(fā)生同步的周期性波動(dòng)策略。調(diào)價(jià)周期以房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、項(xiàng)目的銷售速度和最終利潤(rùn)的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，可根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況，對(duì)提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價(jià)幅度，避免“一刀切”的做法。并最終給整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷工作帶來(lái)了快速銷售速度和良好的業(yè)績(jī)。

　　誠(chéng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)價(jià)策略方式并不是完全孤立的，會(huì)出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會(huì)在銷售工作開(kāi)展之初一經(jīng)確定便一成不變，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化情況隨時(shí)予以調(diào)整，以爭(zhēng)取獲得最佳的銷售成果。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)8

　　一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中存在的問(wèn)題

　　通過(guò)對(duì)于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作情況的調(diào)查來(lái)看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來(lái)講，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的出發(fā)點(diǎn)失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商容易犯的錯(cuò)誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，過(guò)分的相信銷售業(yè)績(jī)與廣告營(yíng)銷之間的關(guān)系，覺(jué)得只要地產(chǎn)營(yíng)銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯(cuò)誤的思想意識(shí)下就有越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)放商開(kāi)始在營(yíng)銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營(yíng)銷效能的做法，是很不合理的；其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的賣點(diǎn)缺乏特色，過(guò)度的炒作，常常出現(xiàn)營(yíng)銷內(nèi)容與實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)不吻合的情況，這種偏離實(shí)際的營(yíng)銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時(shí)候都是徒有虛名，時(shí)間一長(zhǎng)就引起消費(fèi)者的反感，是起不到任何營(yíng)銷效果的。

　　2、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)能力。通過(guò)對(duì)于實(shí)際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來(lái)看，營(yíng)銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷，無(wú)論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來(lái)進(jìn)行宣傳。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時(shí)尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會(huì)背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場(chǎng)調(diào)研工作的開(kāi)展。但是實(shí)際上很多營(yíng)銷策劃部門在確定策劃方法的時(shí)候，并沒(méi)有做好充足的市場(chǎng)調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開(kāi)展，忽視了樓盤(pán)規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒(méi)有將樓盤(pán)的全部信息展示出來(lái)；策劃方案程序化，機(jī)械化，脫離樓盤(pán)實(shí)際情況，忽略消費(fèi)者消費(fèi)能力，過(guò)度強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題的解決策略

　　1、樹(shù)立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念樹(shù)立正確的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理念，簡(jiǎn)單來(lái)講，就是正確審視營(yíng)銷廣告的效能，看到其積極效能的同時(shí)，保證將廣告做的有針對(duì)性，而不是實(shí)現(xiàn)其與實(shí)際銷售業(yè)績(jī)之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個(gè)方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實(shí)現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹(shù)立實(shí)事求是的基本原則，從消費(fèi)立場(chǎng)出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實(shí)性，和策劃方法的針對(duì)性，保證給予消費(fèi)者最理想的信息資訊。

　　2、打造專業(yè)的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)專業(yè)化的營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開(kāi)展專業(yè)化的營(yíng)銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營(yíng)銷策劃知識(shí)，以不斷提升自身的營(yíng)銷策劃能力；其二，建立健全營(yíng)銷策劃方案的評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃方案與消費(fèi)者感興趣程序，消費(fèi)者參與程度，實(shí)際銷售業(yè)績(jī)之間的融合，實(shí)現(xiàn)對(duì)于具體營(yíng)銷方案的考核，由此實(shí)現(xiàn)對(duì)于對(duì)應(yīng)營(yíng)銷策劃方案人員的`獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，以最大化的激發(fā)營(yíng)銷策劃人員的工作積極性。

　　3、實(shí)現(xiàn)科學(xué)的營(yíng)銷策劃定位做好充足的營(yíng)銷策劃準(zhǔn)備工作，是保證營(yíng)銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，全面了解消費(fèi)主力和能力的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于建筑前景的預(yù)測(cè)；其二，在預(yù)測(cè)報(bào)告的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評(píng)估，并且借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營(yíng)銷策劃方案做好夯實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)群體，對(duì)于其收入情況，購(gòu)買力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費(fèi)需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)于消費(fèi)目標(biāo)的界定。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　從理論上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案應(yīng)該以客戶市場(chǎng)需求為出發(fā)點(diǎn)，樹(shù)立整體營(yíng)銷意識(shí)，保證營(yíng)銷策劃與銷售情況保持一致，進(jìn)而使得商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案能夠如實(shí)的實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)9

　　一、營(yíng)銷概況：

　　房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

　　二、創(chuàng)意理念：

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：

　　1、具有高度的自信野心；

　　2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦；

　　3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；

　　4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽；

　　5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。

　　三、構(gòu)思框架：

　　1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；

　　2）展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì)；

　　3）體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活；

　　4）直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

　　四、實(shí)戰(zhàn)流程：

　　1、形象定位：

　　對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。

　　好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。

　　2、主要賣點(diǎn)：

　　對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

　　1）地理位置；2）、樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu)；3）、樓盤(pán)做工用料；4）、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

　　3、繪制效果圖：

　　根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P(pán)的銷售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。

　　4、廣告訴求點(diǎn)：

　　1）闡述樓盤(pán)的位置；2）闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤(pán)交通條件；4）闡述樓盤(pán)人口密度情況；5）闡述樓盤(pán)的升值潛力；6）闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤(pán)的背景；8）闡述樓盤(pán)的舒適溫馨；9）闡述樓盤(pán)的實(shí)用率；10）闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃；11）闡述樓盤(pán)的品質(zhì)；12）闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義；13）闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。

　　5、廣告階段劃分：

　　對(duì)樓盤(pán)的.品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

　　第一階段（預(yù)期到首期交樓入�。�：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。

　　第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。

　　第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。

　　總體上看，樓盤(pán)全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。

　　6、廣告表現(xiàn)：

　　在樓盤(pán)預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開(kāi)幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí)，樂(lè)隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè)曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃）。

　　預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。

　　公司已經(jīng)將之前建好的樓層開(kāi)始出售，可是由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和不景氣，導(dǎo)致公司樓房的銷售不佳，我奉命制定出了大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書(shū)。

　　本定價(jià)策劃只提供定價(jià)策略和方法，具體定價(jià)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定。

　　所謂價(jià)格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)格策劃使整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，同時(shí)包括在一定的營(yíng)銷情況下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營(yíng)銷組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程。

　　一、樓盤(pán)價(jià)格定位

　　樓盤(pán)價(jià)格定位在價(jià)格策劃重視種種之中。價(jià)格的一點(diǎn)小偏差會(huì)導(dǎo)致總銷售額的負(fù)增長(zhǎng)，但也引起消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)價(jià)格的抵抗心理，是銷售進(jìn)度受挫。而價(jià)格定位較低，會(huì)是發(fā)展上的利潤(rùn)受到影響。因此，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格策劃的效力，進(jìn)而體現(xiàn)出整個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷策劃的成果。

　　二、樓判定價(jià)策略

　　1、心理定價(jià)策略。

　　這是地產(chǎn)商根據(jù)不同類型的消費(fèi)者的購(gòu)買心理來(lái)制定的價(jià)格。地產(chǎn)商常用的心理定價(jià)策略主要是整數(shù)定價(jià)策略。不動(dòng)產(chǎn)屬于的書(shū)的高檔高加耐用消費(fèi)品，地產(chǎn)商在定價(jià)是要以整數(shù)結(jié)尾，不要零頭，消費(fèi)者處于“一分錢，一分貨”得購(gòu)買心理，認(rèn)為價(jià)格越高，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價(jià)往往會(huì)提高樓盤(pán)的“身價(jià)”，利于銷售。

　　2、滲透定價(jià)策略。

　　這時(shí)將房屋價(jià)格定的地域預(yù)期價(jià)格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動(dòng)，迅速打開(kāi)銷路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個(gè)小區(qū)，同樣住宅的價(jià)格以5000元/平方米的價(jià)格賣不出去，那模擬的價(jià)格就應(yīng)該低于5000元/平方米，要求價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　該策略的前提：市場(chǎng)容量大、要求彈性大、潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅大。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入，迅速打開(kāi)市場(chǎng)，取得最大的市場(chǎng)占有率，通常稱為“別進(jìn)來(lái)”策略。在市場(chǎng)已被它方強(qiáng)選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場(chǎng)的較好辦法，待銷路打開(kāi)后，也可適當(dāng)提高價(jià)格。

　　3、差別定價(jià)策略。

　　這是競(jìng)爭(zhēng)者最激烈的同類樓盤(pán)以不同的價(jià)格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷量。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷售給顧客的價(jià)格不同。如可以給率先購(gòu)買的消費(fèi)者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格，是具體情況在進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。

　　4、折扣定價(jià)策略。

　　樓盤(pán)價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機(jī)動(dòng)兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)格可能不太合適樓市的反應(yīng)。而價(jià)格的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調(diào)整。隨時(shí)事的不同，折扣或低或高。折扣定價(jià)策略是給與購(gòu)買這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增加購(gòu)買。如打折、贈(zèng)送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目的在于爭(zhēng)取快銷。常見(jiàn)的折扣有以下幾種：

　　（1）時(shí)間折扣。寄希望購(gòu)買者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn)。

　�。�2）數(shù)量折扣。是根據(jù)顧客購(gòu)買房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓勵(lì)大量購(gòu)買。

　　（3）功能折扣。這是根據(jù)各類代理商在營(yíng)銷中所擔(dān)負(fù)的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷、獎(jiǎng)金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調(diào)代理商的積極性。

　　地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已越來(lái)越激烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加復(fù)雜。在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商如何制定消費(fèi)者可接受的、對(duì)自己最有利的價(jià)格？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤(pán)命運(yùn)的問(wèn)題。因此價(jià)格策劃在地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中將占據(jù)越來(lái)越重要的位置。

　　希望在我這個(gè)策劃書(shū)實(shí)行之后，公司的樓房銷售能夠出現(xiàn)一個(gè)比較好的市場(chǎng)銷售情況，不過(guò)我知道，要想出現(xiàn)樓市銷售的回升，國(guó)家經(jīng)濟(jì)一定要重新恢復(fù)到發(fā)展情況中去，刺激居民的消費(fèi)，這才是最重要的！我相信我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)會(huì)重新走向繁榮、富強(qiáng)的！

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)10

　　前言在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

　　××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。

　　本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。

　　項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。

　　經(jīng)過(guò)前期的`市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。

　　根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。

　　概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　　二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

　　1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

　　2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

　　3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

　　4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

　　5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

　　三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷售(招商)目標(biāo)2.銷售目標(biāo)分解四、營(yíng)銷階段計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

　　五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

　　(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

　　2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

　　(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

　　2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。

　　3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

　　2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

　　3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

　　(二)宣傳媒介組合1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

　　2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

　　3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎�媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)11

　　由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。

　　對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等);營(yíng)造一種文化等等。

　　一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱，理性購(gòu)買行為增強(qiáng);各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的'標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。

　　競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對(duì)光線、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客

　　源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續(xù)建立自己特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃。

　　二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃

　　一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷策略等等。

　　二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家獲品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。

　　三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。

　　四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。

　　總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他煤買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)12

　　在去年金融危機(jī)之前，我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史最高，不過(guò)在我看來(lái)只不過(guò)是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來(lái)之后，我們國(guó)家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過(guò)似乎作用一直不大。

　　房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過(guò)已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫(xiě)出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃書(shū)。

　　一般說(shuō)來(lái)，“營(yíng)銷策劃書(shū)”并沒(méi)有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營(yíng)銷策劃書(shū)”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內(nèi)容：

　　一、研展部分

　　1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。

　　2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。

　　3、swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)（strength）、弱點(diǎn)（weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunist）及存在的問(wèn)題（threats）。

　　4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來(lái)源分析等。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通�？梢杂蔑瀳D來(lái)顯示，較直觀。

　　5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。

　　二、企劃部分

　　包括：

　　1、廣告總精神。

　　2、訴求重點(diǎn)。

　　3、np稿標(biāo)題初擬。

　　4、媒體計(jì)劃。

　　三、業(yè)務(wù)部分

　　主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。

　　完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷公司一般可以有三種代理的方式：

　�。�1）純代理；

　　（2）代理（即包括廣告）；

　�。�3）包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開(kāi)發(fā)商的信任。

　　總之，撰寫(xiě)“提案報(bào)告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。

　　“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)

　　成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：

　　一、 定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）

　　你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在�！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。

　　二、 時(shí)機(jī)（投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)）

　　投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開(kāi)發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。

　　三、 位置（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所在的地理位置）

　　位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤(rùn)水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的'第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來(lái)，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。

　　在接受代理樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫(xiě)出“營(yíng)銷策劃書(shū)”。根據(jù)“提案報(bào)告書(shū)”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷公司來(lái)代理其樓盤(pán)，所以，“提案報(bào)告書(shū)”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營(yíng)銷策劃書(shū)”，必須由營(yíng)銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫(xiě)“營(yíng)銷策劃書(shū)”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“營(yíng)銷策劃書(shū)”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

　　其實(shí)我感覺(jué)策劃書(shū)并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計(jì)和地位問(wèn)題，策劃書(shū)只不過(guò)是一個(gè)參考，明眼人都知道策劃書(shū)的作用只不過(guò)是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問(wèn)題是最重要的。

　　做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯(cuò)的，不過(guò)最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，我知道這也許是暫時(shí)的，不過(guò)樓房確實(shí)要降價(jià)了，現(xiàn)在的房子實(shí)在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會(huì)在今后的工作中繼續(xù)努力的！

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)13

　　一、全員銷售的目的和意義

　　全員營(yíng)銷是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動(dòng)全員營(yíng)銷發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。

　　二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　公司成立全員營(yíng)銷管理小組，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。

　　組 長(zhǎng)：廖清萍

　　副組長(zhǎng)：陳永紅

　　組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤

　　具體分工：

　　1、廖清萍：對(duì)全員營(yíng)銷工作全盤(pán)負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：

　　2、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式：

　　3、史璞：配合陳永紅做好全員營(yíng)銷工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營(yíng)銷情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式。

　　4、肖湘暉：主要對(duì)全員營(yíng)銷的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證全員營(yíng)銷順利進(jìn)行，聯(lián)系方式：。

　　5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人）xx、馬艷xx（金橋茗苑銷售人員）、金文艷xx（金橋現(xiàn)代城銷售人員）、陶濤xx（學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人）：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營(yíng)銷的市場(chǎng)反應(yīng)，提出合理化建議，并保障全員營(yíng)銷的順利實(shí)施。

　　6、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng)，至少每?jī)芍苄柙诳偣�司晨�?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系方式：xx。

　　三、實(shí)施辦法

　　1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營(yíng)銷；

　　2、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；

　　3、適用范圍：公司所有員工；

　　4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋(píng)果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；

　　四、銷售流程

　　1、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；

　　2、公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷客戶登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。

　　3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)房屋的位置、戶型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

　　4、認(rèn)購(gòu)協(xié)議填寫(xiě)由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核。

　　5、如需按揭貸款的.客戶，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。

　　6、業(yè)務(wù)人員需與客戶作好溝通，向其闡述國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。

　　五、銷售提成

　　1、按照公司規(guī)定：

　�。�1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

　　（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

　　2、尾盤(pán)銷售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

　　3、銷售工作完畢，當(dāng)月房款到帳，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。

　　以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢過(guò)的客戶并且做過(guò)登記的不計(jì)提成）。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)14

　　在接受代理樓盤(pán)時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫(xiě)出“提案報(bào)告書(shū)”。根據(jù)“提案報(bào)告書(shū)”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷公司來(lái)代理其樓盤(pán)，所以，“提案報(bào)告書(shū)”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“提案報(bào)告書(shū)”，必須由營(yíng)銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫(xiě)“提案報(bào)告書(shū)”來(lái)時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“提案報(bào)告書(shū)”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

　　一般說(shuō)來(lái)，“提案報(bào)告書(shū)”并沒(méi)有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“提案報(bào)告書(shū)”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫(xiě)的，通常包括下列內(nèi)容：

　　一、研展部分

　　1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。

　　2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。

　　3、SWOT分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)（Strength）、弱點(diǎn)（Weakness）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunist）及存在的問(wèn)題（Threats）。

　　4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來(lái)源分析等。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通�？梢杂蔑瀳D來(lái)顯示，較直觀。5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。

　　二、企劃部分

　　包括：

　　1、廣告總精神。

　　2、訴求重點(diǎn)。

　　3、NP稿標(biāo)題初擬。

　　4、媒體計(jì)劃。

　　三、業(yè)務(wù)部分

　　主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。

　　完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書(shū)基本上出來(lái)了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書(shū)里涉及，那就是與開(kāi)發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷公司一般可以有三種代理的方式：（1）純代理；（2）代理（即包括廣告）；（3）包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書(shū)中羅列出來(lái)，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。 “提案報(bào)告書(shū)”寫(xiě)出來(lái)后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開(kāi)發(fā)商一個(gè)醒目的感覺(jué)，使開(kāi)發(fā)商感覺(jué)營(yíng)銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開(kāi)發(fā)商的信任�？傊�，撰寫(xiě)“提案報(bào)告書(shū)”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開(kāi)發(fā)商覺(jué)得“非你莫屬”。

　　“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)

　　成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：

　　一、時(shí)機(jī)（投資開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)）投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗�！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開(kāi)發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的'第一步工作。

　　二、位置（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所在的地理位置）位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值；不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤(rùn)水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作�！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬(wàn)的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來(lái)，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。

　　三、定位（市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。

　　四、成本（項(xiàng)目的總建造成本）若能做到有效的成本控制，產(chǎn)品的價(jià)格才能有競(jìng)爭(zhēng)力，要清楚“價(jià)格”是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最有力的武器。因此，如何在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上做好成本控制，是發(fā)展商努力要做的事，也是發(fā)展商難以做到的事。在成本控制方面關(guān)鍵在于如何提高成本效益。

　　五、策略（價(jià)格、渠道、廣告、促銷等）策略的運(yùn)用關(guān)鍵是靠創(chuàng)意，策略同時(shí)應(yīng)具有可操作性。如果把前四點(diǎn)稱作“正合”，則這一點(diǎn)可稱作“奇勝”了。正如孫子兵法上所講，“以正合，以奇勝”，沒(méi)有“正合”，就無(wú)以“奇勝”，沒(méi)有“正合”，就想“奇勝”那是異想天開(kāi)；只求“正合”，只會(huì)按部就班操作，不善“用奇”，則策劃也略嫌平淡了些。

　　策劃若能做到“正合”，則已成功了八成，若能加上“奇勝”，則策劃百分之一百成功！遺憾的是我們目前的策劃工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我們能在項(xiàng)目的前期分析、可行性分析、投資分析及規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面有更深入的研究，則我們才能在同行中永遠(yuǎn)立于不敗之地。策劃方案的基本內(nèi)容結(jié)構(gòu)包括：

　　1、制定目標(biāo)

　　2、SWOT分析與可行性研究

　　3、獲得核心概念

　　4、核心概念的表現(xiàn)策略

　　5、策略實(shí)施的方法和途徑

　　6、操作步驟、工作執(zhí)行計(jì)劃與時(shí)間表策劃方案中常用的分析方法有以下幾種：（1）目標(biāo)分析法：根據(jù)定制的目標(biāo)，獲得與目標(biāo)相關(guān)的市場(chǎng)元素，逐步進(jìn)行分析（2）剝離法：收集相關(guān)的市場(chǎng)元素，逐步剝離，獲得核心概念（3）量化定性法：將相關(guān)的市場(chǎng)元素進(jìn)行量化，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行定性分析（4）綜合分析法：將相關(guān)數(shù)據(jù)及資料用圖表分析。

　　策劃方案基于什么樣的信息及其信息源狀況獲得市場(chǎng)信息的途徑主要有：

　　1、針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的市場(chǎng)調(diào)研

　　2、同類產(chǎn)品營(yíng)銷手段監(jiān)測(cè)與分析

　　3、網(wǎng)站、報(bào)刊等媒體相關(guān)信息

　　4、策劃人員的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)交流方式？開(kāi)頭腦風(fēng)暴?周期呢，如果趕時(shí)間1個(gè)案子2星期如果想周全穩(wěn)妥一些，包括市場(chǎng)調(diào)研時(shí)間，至少要2個(gè)月

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)15

　　這次由廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽開(kāi)拓、創(chuàng)新、可行等優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，秉承公平公正公開(kāi)的原則，圍繞“打造新時(shí)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃精英”理念，銳意改革，完善賽制，將給予廣大學(xué)生更加開(kāi)闊的創(chuàng)新空間與展示平臺(tái)。

　　本大賽涉及多個(gè)專業(yè)，參賽的同學(xué)不僅能參與到實(shí)際的`房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃以及樓盤(pán)推廣的活動(dòng)中，進(jìn)入十強(qiáng)者更能獲得專業(yè)培訓(xùn)與樓盤(pán)實(shí)地考察的機(jī)會(huì)，豐富專業(yè)知識(shí)，提升自身能力。同時(shí)，為鼓勵(lì)大家積極參與，大賽還設(shè)有豐厚的獎(jiǎng)金哦!

　　(一)報(bào)名：

　　1、時(shí)間：xx月xx號(hào)-xx月xx號(hào)

　　2、參賽方式：以團(tuán)隊(duì)方式自由組隊(duì)參賽，每支隊(duì)伍為4-5人。(即日?qǐng)?bào)名即日參賽)

　　3、報(bào)名方式：

　　(1)網(wǎng)絡(luò)報(bào)名：

　　①登陸資環(huán)學(xué)院官方的網(wǎng)站“bbs.xxxxx.com”，下載報(bào)名表，按要求填寫(xiě)完畢，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：

　　②截止時(shí)間：10月27號(hào)20:00

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：

　�、僦翀�(bào)名點(diǎn)填寫(xiě)報(bào)名表，并上交工作人員

　　②時(shí)間：xx月xx號(hào)-xx號(hào)

　�、鄣攸c(diǎn)：各大飯?zhí)瞄T口

　　(二)初賽

　　1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意，翱翔天際

　　2、比賽形式：

　　作品若為手工制作(如手工模型，圖畫(huà)等)，便拍3-5張照片，并對(duì)照片進(jìn)行說(shuō)明。

　　3、要求：

　　(1)作品形式不限，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新，嚴(yán)禁抄襲

　　(2)參賽隊(duì)伍建一個(gè)新浪隊(duì)伍比賽微博(可用原私人微博)，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”+“隊(duì)伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽銷房隊(duì)”。比賽期間及時(shí)上傳作品，作品上傳后要通過(guò)@的方式告知主辦方(大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”)，主辦方會(huì)現(xiàn)場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證，更新動(dòng)態(tài)。

　　4、作品提交時(shí)間：報(bào)名即日起至xx月xx日20:00

　　5、評(píng)分規(guī)則：

　　(1)由本校專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士根據(jù)要求分別對(duì)參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評(píng)，滿分100分，此部分成績(jī)分別占總成績(jī)35%，35%

　　(2)選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進(jìn)行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分，如此類推，到20名(不含20名)之后，即全部為60分基本分，不再遞減。此部分占總成績(jī)30%

　　(3)投票時(shí)間為：xx月x日-xx月x日00:00

　　(4)最終成績(jī)將通過(guò)本大賽官方微博公平公開(kāi)公證地展示，總分在前十名的隊(duì)伍將進(jìn)入復(fù)賽。如果初賽的總成績(jī)相同，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的評(píng)分結(jié)果作為依據(jù)，分?jǐn)?shù)高者進(jìn)入復(fù)賽;若得分還是相同，則以專業(yè)老師評(píng)分作為依據(jù);若還是相同，則以網(wǎng)絡(luò)投票為準(zhǔn)。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì)為準(zhǔn)。

　　(三)復(fù)賽

　　1、主題：策劃最好的地產(chǎn)

　　2、比賽形式：

　　(1)進(jìn)入大賽前十強(qiáng)的隊(duì)伍將進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，并組織進(jìn)行樓盤(pán)實(shí)地考察。

　　(2)參賽隊(duì)伍對(duì)實(shí)地考察中A、B、C這三個(gè)區(qū)位不同，規(guī)模分別為大、中、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完成一份策劃書(shū)，并于指定時(shí)間提交，發(fā)至大賽郵箱：，

　　并于同一時(shí)間用長(zhǎng)微博工具上傳至隊(duì)伍微博。

　　(3)參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，于指定時(shí)間內(nèi)上傳至隊(duì)伍微博。

　　3、要求：

　　(1)策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局，樓宇類別，客戶類型等，字?jǐn)?shù)在3000字以上。

　　(2)隊(duì)伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容健康，積極向上。時(shí)長(zhǎng)3-5分鐘。

　　4、(1)作品提交時(shí)間：11月13號(hào)20：00前

　　(2)隊(duì)伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號(hào)12:00前。

　　注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā)，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改。

　　5、評(píng)分規(guī)則：

　　(1)選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”;

　　參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準(zhǔn)，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎(jiǎng)”�？蔁o(wú)限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：11月16號(hào)00:00，超過(guò)此時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)無(wú)效

　　(2)由本學(xué)院專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士對(duì)十強(qiáng)作品進(jìn)行專業(yè)點(diǎn)評(píng)，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品，決出五強(qiáng)進(jìn)入決賽。老師對(duì)選手的點(diǎn)評(píng)會(huì)在微博評(píng)論處上顯示出來(lái)。

　　(3)五強(qiáng)產(chǎn)生過(guò)程及其名單將通過(guò)本大賽微博進(jìn)行公示。

　　(4)作品形式：word文檔�？捎肞PT、建筑模型(泡沫)、3D圖、平面設(shè)計(jì)等(不限)形式加以說(shuō)明。

　　(三)決賽

　　1、主題：營(yíng)銷達(dá)人就是你

　　2、比賽形式：

　　(1)決賽隊(duì)伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的營(yíng)銷方案，包括：分析A、B、 C地塊的聯(lián)系，設(shè)計(jì)理念，營(yíng)銷手段等。于指定時(shí)間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：

　　(2)決賽當(dāng)晚：

　�、� Presentation環(huán)節(jié)：隊(duì)伍營(yíng)銷方案展示，時(shí)長(zhǎng)15分鐘;

　�、诖疝q環(huán)節(jié)：由大賽評(píng)委針對(duì)隊(duì)伍的營(yíng)銷方案提出問(wèn)題，選手做答，時(shí)長(zhǎng)5分鐘。

　　3、評(píng)分規(guī)則：

　　(1)各評(píng)委根據(jù)隊(duì)伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對(duì)決賽隊(duì)伍進(jìn)行打分

　　(2)取平均分作為隊(duì)伍最終分?jǐn)?shù)，分?jǐn)?shù)排名前三的隊(duì)伍分別獲冠、亞、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎(jiǎng)。

　　(四)大賽獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置

　　1、獎(jiǎng)項(xiàng)：冠、亞、季軍各一名，

　　優(yōu)勝獎(jiǎng)兩名

　　最高人氣獎(jiǎng)一名。

　　3、獎(jiǎng)金(待定)：

　　冠軍500元

　　亞軍300元

　　季軍200元

　　優(yōu)勝獎(jiǎng)各100元

　　最佳人氣獎(jiǎng)100元

　　(五)大賽主辦方：

　　廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院

　　(六)大賽合作單位：

　　佛山市團(tuán)東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　云東海麗日天鵝湖

　　(七)其他

　　1、大賽交流Q群：xxxxxxxx

　　2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽

　　3、若有參賽人員對(duì)評(píng)分有異議，可以找仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁委員會(huì)由：專業(yè)老師，學(xué)院黨書(shū)記，學(xué)院輔導(dǎo)員，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，學(xué)生代表共五人組成。

　　4、大賽組委會(huì)將通過(guò)大賽Q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息。

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